Shrnutí první části o stavebním řízení

Nyní v několika bodech shrnu proč dopadlo stavební řízení tímto způsobem, a jaké mýty, které jsou v povědomí široce zakořeněné, k tomu pomohly.

Je nutný souhlas ostatních vlastníků?

Úřednice na SÚ vyžadovala souhlas ostatních účastníků řízení, ačkoliv zákon nic takového nevyžaduje. Úřednice se opírala o ust. odst.5) §11 zák. 72/1994. O toto ustanovení se v bodě 4, opírají i námitky společenství, proti vydanému st. povolení.

V ustanovení se píše, že:

K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.

Výše uvedené ustanovení bylo založeno na konjunkci dvou výroků. Předně o změně účelu užívání stavby, a o změně stavby. Pokud je řeč o konjunkci, znamená to, že musí být splněny obě výrokové části aby mohl být dán výsledek. V našem případě 100% souhlas. V daném stavebním řízení, související se změnou služby, nešlo v žádném případě o změnu stavby, která by vedla ke změně účelu užívání jednotky nebo stavby. V případě žalovaných šlo o stavební úpravu v souvislosti změny služby.

Účel užívání stavby, nebo jednotky, je určen zápisem na katastrálním úřadě. U mojí bytové jednotky je zápisem určen účel užívání, jako bytová jednotka. Ve stavebním řízení byl tedy stoprocentní souhlas vyžadován protiprávně, protože se stavebními úpravami spočívající se změnou služby, nedochází ke změně účelu užívání stavby, nebo jednotky.

Výše uvedené ustanovení mělo bránit těm případům, kdyby se některý z vlastníků, rozhodl stavebními úpravami změnit účel užívání jednotky. Například bytovou jednotku, přestavět na komerční, nebytovou jednotku.

Zavedená praxe, však využívá výše uvedené ustanovení, k blokování změn služeb, spojených s vytápěním jednotek. V důsledku této praxe je pak dotčeným vlastníkům omezováno vlastnické právo, plně spravovat svůj majetek.

Stavební úřady prostě vytrhnou výrok z věty o „změně stavby“ s tím, že jej můžou aplikovat samostatně. Tím se SÚ dopouští výkladu zákona proti jeho smyslu, protože tento výrok je ve větě spojen spojkou „a“ (konjunkcí) s druhým výrokem, o změně účelu užívání stavby. Pokud by měl výrok o změně stavby platit samostatně, musely by být výroky spojeny disjunkcí, tedy spojkou nebo. Ustanovení odst. 5 §11 zák. 72/1994, by potom znělo: K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby nebo o změně stavby je zapotřebí souhlasu…

V takovém případě, jak je uvedeno o řádku výše, by měly SÚ právo vyžadovat ten 100% souhlas, ostatních vlastníků. V zákoně jsou ale výroky spojeny spojkou „a“ tj. konjunkcí. To znamená, že SÚ nemají právo vyžadovat jakýkoliv souhlas ostatních vlastníků, se změnou stavby, která nevede ke změně účelu užívání. Změna služby v jednotce vlastníka, není v žádném případě změnou, která by vedla ke změně účelu užívání.

 


Zde udělám malou odbočku. Existuje známý judikát (č. j. 3 As 26/2005 – 55), o který se mimochodem opírá i žaloba.

Jde o rozsudek proti kasační stížnosti stěžovatelky paní AK. proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě, kterým byla zamítnuta její žaloba proti rozhodnutí žalovaného č. j. OSR/867/04-SŘ/602/Ax, ze dne 21. 4. 2004. Na straně 5 tohoto rozhodnutí, jako v mnoha jiných příkladech, je chybná interpretace ust. odst.5) §11 zák. 72/1994. Tak jako v mém případě, se argumentuje s nutností mít 100% souhlas. Na tomto příkladě je vidět, že jakmile soudci slyší slovo odpojit, radiátor, nebo změna vytápění, okamžitě se jim zatmí před očima, a hlava nehlava to mydlí podle jedné šablony. Závěrem tomu nasadili korunu tvrzením, že tento souhlas musí být vyjádřen usnesením společenství.

S tímto právním názorem jsem se potýkal i já, když moje právnička na straně 3. v odvolání ze dne 7.3.2014 ke krajskému úřadu tento názor vyvracela.


Nyní se pojďme podívat na další část ust. odst.5) §11 zák. 72/1994:
Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných
částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Z tohoto znění vyplývá, že ke změně vytápění nepotřebuji ani tento 75% souhlas, neboť se změnou vytápění v jednotce vlastníka nedochází k modernizaci, rekonstrukci, stavebním úpravám a opravám společných částí domu.

Předem chci vyvrátit mýtus o tom, že odpojení radiátoru je stavební úprava. Je široce zastáván názor, že radiátor je součást rozvodů tepla, a jeho odpojení je zásahem do společných částí domu, ke kterému potřebuji opět ten „souhlas“.

§ 1159 Oz. stanovuje že, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné…

Je snad radiátor neoddělitelnou součástí rozvodů tepla??  Samozřejmě že ne, Radiátor je tepelný spotřebič, který je rozebíratelným připojením, připojen na ten rozvod. Jeho odpojením, se rozvod tepla nijak nemění. Dále § 1160 Oz. stanovuje že, společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

Z tohoto ustanovení vyplývá, že radiátory nemohou být společnou částí budovy, neboť ty neslouží vlastníkům jednotek společně. Radiátory v jednotce slouží výhradně vlastníkovi té dané jednotky. Těžko může jeden vlastník nastavit a mít vliv na chování radiátorů v jednotce jiného vlastníka.

Analogicky to lze přirovnat k plynovému sporáku, který je taky připojený na společný rozvod plynu.  Nikdo snad nebude tvrdit, že sporák je společnou částí, sloužící všem vlastníkům jednotek společně.

Navíc, radiátory jsou v mém případě součástí kupní smlouvy k bytové jednotce, tudíž i v tomto ohledu nejsou společnou částí budovy, jsou v mém vlastnictví.

 

Nyní se budeme věnovat souhlasu dle stavebního zákona 183/2006.

Dle odst. 1, § 112 SZ, umožňuje účastníkům řízení, stavební řád pouze námitky, které mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak že k nim nebude přihlédnuto.

Souhlas osob které by byly jinak účastníky stavebního řízení, je stavebník nucen předložit pouze dle §116 SZ. u staveb vyžadujících stavební povolení, kdy stavební úřad uzavřel se stavebníkem veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahradí stavební povolení, a dále pak dle §117 u oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora.

Ve stavebním řízení dle § 110 zák. 183/2006, však povinnost mít souhlas ostatních vlastníků, není uveden.

Tuto pasáž o souhlasu uvádím z důvodu, že si žalobce SVJ1 neustále přisvojuje právo rozhodovat o něčem co mu nepřísluší. Dle odst. 1, §9 zák. 72/1994 o vlastnictví bytů, je společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu….

Nevím kde se ujal názor, že předsedové SVJ spolu s ostatními vlastníky, mohou strkat rypák do věcí, které plynou z vlastnického práva jiného vlastníka??

Uvedením nového občanského zákoníka, byl nakonec zákon 72/1994 zrušen, nic méně § 1175 nového občanského zákoníku mi dává právo výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt….

V tomto místě se ještě jednou vrátím k výše zmíněné kasační stížnosti č. j. 3 As 26/2005  kde na straně 6. je tato poznámka:

Na tomto místě je nutno zdůraznit, že žádost stěžovatelky o stavební povolení nebyla zamítnuta z důvodů věcných, tj. z důvodu nemožnosti takové úpravy, ale z důvodu nesplnění zákonných předpokladů k věcnému posouzení, tj. kvůli tomu, že nezískala k úpravám, které jsou dle zákona považovány za změnu stavby, souhlas všech vlastníků jednotek v budově.

Opět, překrucování zákona. Souhlas všech vlastníků jednotek v budově je nutný v případě stavebních úprav souvisící se změnou užívání. Například, jeden vlastník se rozhodne z bytu stavebními úpravami vytvořit provozovnu, kadeřnictví, večerku, kavárnu, cokoliv. Jak už jsem uvedl výše, v tomto případě je nutný 100% souhlas, protože se změnou užívání a případnými stavebními úpravami, jsou splněny obě podmínky z ust. odst.5) §11 zák. 72/1994.

Dále v této části ještě jedna důležitá poznámka.

Se změnou výtápění v jednotce vlastníka, se vážou dvě věci. Za prvé, je to samotný záměr se změnou vytápění, a za druhé, je to případná stavební úprava, pokud je nutná k zajištění zdroje tepla a podobně.

Případnými obstrukcemi, se tedy ze strany ostatních účastníků řízení může docílit znemožnění jen té druhé věci, a to je realizace stavebních úprav. Samotný záměr se změnou vytápění však ne!! To znamená, že těmi obstrukcemi kterým jsem byl vystaven, se znemožnila jen ta první stavební část, samotný záměr se změnou vytápění však ne!! Já nadále mohu změnit vytápění v mé bytové jednotce, neboť ten záměr mohu realizovat se stavebními úpravami, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení.

K instalaci el. radiátoru, kotle nebo bojleru nepotřebuji dle písm. d) odst. 1, §103 Sz. stavební povolení, ani ohlášení.

 

Nyní se budeme věnovat otázce „povinnosti“, řešit změnu vytápění v jednotce vlastníka, stavebním povolením. Existuje názor, že veškeré změny vytápění vyžadují stavební povolení. Tento názor pramení z ust. odst. 5, §77 zák. 458/2000, který byl jedním z hlavních argumentů žalobce, když poukazoval na to, že změna vytápění proběhla nezákonně, porušením tohoto uvedeného ustanovení. Nic méně v uvedeném ustanovení není o stavebním povolení ani zmínka. V uvedeném ustanovení je stanoveno, že: změna způsobu vytápění může být provedena pouze na základě stavebního řízení se souhlasem orgánů ochrany životního prostředí a v souladu s územní energetickou koncepcí

Stavební řízení v mém případě proběhlo, a v průběhu tohoto řízení, když začaly obstrukce ze strany SVJ, jsem byl nucen přijmout náhradní řešení, v podobě instalace elektrických radiátorů. Dle odst. 3, §108 zák. 350/2012, původní žádost stavební úřad odložil a mě jako stavebníka poučil o oprávnění provést toto náhradní řešení.

Nyní tedy k danému ust. odst. 5, §77 zák. 458/2000.

Abychom správně pochopili výše uvedené ustanovení, musíme si vysvětlit některé pojmy v něm. Zaprvé, odběrné tepelné zařízení, a zadruhé, rozvodné tepelné zařízení.

Ust. odst.8, písm. c) §2, Ez  odběrným tepelným zařízením zařízení připojené na zdroj či rozvod tepelné energie určené pro vnitřní rozvod a spotřebu tepelné energie v objektu nebo jeho části, případně v souboru objektů odběratele

Ust. odst.11, písm. c) §2, Ez  rozvodným tepelným zařízením zařízení pro dopravu tepelné energie tvořené tepelnými sítěmi a předávacími stanicemi; odběrné tepelné zařízení není součástí rozvodného tepelného zařízení

V centrálně vytápěném domě je tedy odběrné tepelné zařízení, které je v jednom místě napojeno pomocí tepelné přípojky, na rozvodné tepelné zařízení.

ustanovení odst. 5, §77 zák. 458/2000 je v souvislosti se změnou vytápění stanoveno že : náklady spojené s odpojením od rozvodného tepelného zařízení uhradí ten, kdo změnu nebo odpojení od rozvodného tepelného zařízení požaduje

Z toho vyplývá že celé ustanovení o změně vytápění je pro případy, kdy se odpojuje od rozvodného tepelného zařízení, odběrné tepelné zařízení jako celek. Například, SVJ se rozhodne odpojit celý dům od CZT, s následným připojením na jiný zdroj tepla.

V případě, že změnu vytápění realizuje jedna bytová jednotka, nedochází k odpojení od rozvodného tepelného zařízení. Celé odběrné tepelné zařízení, je stále připojené k rozvodnému tepelnému zařízení, jen je zmenšené o tu odpojenou část. Z toho vyplývá, že energetický zákon vůbec neřeší změnu vytápění v jednotce jednoho vlastníka. Energetický zákon neřeší rozdělení tepelného odběrného zařízení na dvě samostatné části, z důvodů změny dodavatele energie, v jedné z nich.

Z uvedeného vyplývá, že ne vždy, musí se změnou vytápění být uděleno stavební povolení.

Závěrem v této části mám poslední poznámku, která by měla potvrdit skutečnost, že pro změnu vytápění v jednotce vlastníka není povinnost mít souhlas ostatních vlastníků (sousedů).

Vlastník jednotky je dle § 1175 Oz. výlučným uživatelem, s právem svobodně spravovat, a stavebně upravovat jednotku, ve které je vlastníkem. Toto právo je výlučné, nikoli omezené. To znamená, že jen vlastník jednotky může rozhodovat o takových věcech, jako je změna vytápění v jednotce, kterou vlastní. Vlastníci jiných jednotek nemohou rozhodovat o z měně vytápění v jednotce jiného vlastníka, už proto, že k té dané jednotce nemají vlastnické právo. To samé platí o SVJ. Jak jsem výše uvedl, SVJ mají dle odst. 1, §9 zák. 72/1994 pouze správcovské právo, omezené pouze na společné části domu. Svj nemá ze zákona právo usnášet se v takových věcech jako je změna služeb v jednotce vlastníka. Pokud SVJ zajišťuje nějakou službu, tak je to vždy na základě dobrovolnosti a smluvního vztahu, nikoli na základě direktivního nátlaku.

Pokračování:  Realizace změny vytápění bez povolení SVJ